Suscripción

Introducción a la suscripción

La suscripción es el proceso de evaluar el riesgo para determinar si una persona o empresa reúne los requisitos para obtener un préstamo, una póliza de seguro u otro producto financiero. Desempeña un papel fundamental a la hora de garantizar que los acuerdos financieros se celebren de forma responsable, al ajustar a los solicitantes a condiciones que reflejen su perfil de riesgo y su capacidad de pago.

El concepto de suscripción se originó en el siglo XVII en Londres, en Lloyd’s of London, donde los comerciantes firmaban con su nombre debajo de la cantidad de riesgo financiero que estaban dispuestos a asumir para sus empresas marítimas. Esta práctica sentó las bases de la evaluación moderna del riesgo en las finanzas y los seguros.

Hoy en día, la suscripción es una función fundamental en varios sectores, como los préstamos hipotecarios, los seguros, la banca y las inversiones.

Los suscriptores analizan documentos financieros, informes crediticios, historiales de ingresos y otros datos clave para evaluar si un solicitante cumple los criterios de elegibilidad. Su objetivo es garantizar que los acuerdos sean justos, sostenibles y estén estructurados de manera que protejan tanto a la institución como a la persona involucrada.

¿Qué es la suscripción?

La suscripción es el proceso de evaluación del riesgo para determinar si un solicitante reúne los requisitos para acceder a un producto financiero, como un préstamo, una póliza de seguro o una inversión. La utilizan los bancos, las aseguradoras y otras instituciones financieras para evaluar si ofrecer un producto a una persona o empresa es financieramente viable.

El objetivo principal de la suscripción es garantizar que el nivel de riesgo involucrado sea aceptable y manejable. Esto reduce la posibilidad de pérdidas financieras para la institución, al tiempo que ayuda a los solicitantes a recibir productos que se ajustan a su situación financiera.

Los suscriptores evalúan diversos factores en función del contexto. Entre ellos pueden figurar:

• Estabilidad financiera e historial crediticio
• Verificación de ingresos y empleo
• Valor de la propiedad e informes de tasación
• Historial médico y de salud (para seguros)
• Reclamaciones anteriores o historial de seguros

Objetivo del proceso de suscripción

La suscripción es uno de los pasos más importantes en la emisión de préstamos, pólizas de seguro y productos financieros. Su objetivo principal es proteger tanto a la institución financiera como al solicitante, garantizando que los acuerdos se basen en la capacidad del solicitante para cumplir con los términos.

Sin la suscripción, los prestamistas y las aseguradoras estarían expuestos a un riesgo excesivo, lo que podría dar lugar a un aumento de los impagos, primas más altas e inestabilidad financiera. Al mismo tiempo, los solicitantes podrían obtener la aprobación de contratos que no pueden pagar, lo que los expondría a dificultades financieras. Al evaluar con precisión el riesgo, la suscripción ayuda a mantener el equilibrio y la equidad en el sistema financiero.

En Estados Unidos, las normas de suscripción están influenciadas por diversos organismos reguladores en función del tipo de producto:

• Préstamos hipotecarios: empresas patrocinadas por el gobierno, como Fannie Mae y Freddie Mac, proporcionan directrices de suscripción ampliamente adoptadas.
• Seguros médicos y de vida: las regulaciones varían según el estado y están reguladas por los departamentos de seguros estatales.
• Banca y préstamos: la supervisión puede provenir de agencias federales como la Reserva Federal o la Oficina del Contralor de la Moneda (OCC).
• Financiación previa al acuerdo: aunque no están reguladas como los préstamos tradicionales, las empresas de financiación legal utilizan criterios internos de suscripción para evaluar la solidez y el valor potencial del caso de un demandante antes de adelantar los fondos. Algunos estados han promulgado leyes de financiación legal para consumidores con el fin de establecer normas para la divulgación de información y las prácticas.

La suscripción garantiza el cumplimiento de estas normas, al tiempo que adapta los productos financieros a la tolerancia al riesgo y la capacidad tanto del emisor como del solicitante.

Partes clave que intervienen en la suscripción

• Suscriptores: Profesionales que revisan las solicitudes, evalúan el riesgo y determinan si se aprueban, deniegan o modifican los términos del acuerdo.
• Prestamistas: instituciones financieras o entidades privadas que ofrecen préstamos y se basan en la suscripción para garantizar que los prestatarios puedan pagar la deuda.
• Aseguradoras: empresas que asumen el riesgo financiero a cambio de primas y utilizan la suscripción para decidir la cobertura y los precios.
• Solicitantes: personas o empresas que solicitan productos financieros como hipotecas, pólizas de seguro u ofertas de inversión.

¿Cuáles son los tipos de suscripción?

Los métodos de suscripción varían en función del producto o servicio financiero que se evalúe. Los tipos más comunes son:

• Suscripción hipotecaria: evalúa el crédito, los ingresos, la deuda y el valor de la propiedad que se financia del prestatario.
• Suscripción de seguros: evalúa el riesgo de asegurar a una persona o una propiedad. Se utiliza en seguros de salud, vida, automóvil y propiedad.
• Suscripción de seguros de accidentes: evalúa los riesgos asociados a la cobertura de responsabilidad civil, incluyendo lesiones personales, indemnizaciones por accidentes laborales y reclamaciones legales de terceros. Es común en pólizas de seguros de automóviles, comerciales y de responsabilidad civil general.
• Suscripción de crédito: se centra en la solvencia para préstamos personales o empresariales, incluida la revisión del DTI, la puntuación crediticia y las garantías.
• Suscripción de valores: en la banca de inversión, implica evaluar y asumir el riesgo en las ofertas públicas iniciales (OPI) y las emisiones de bonos.
• Suscripción de préstamos para automóviles: combina la suscripción de créditos con la evaluación del valor, el estado y la estructura de financiación del vehículo.
• Suscripción de financiación previa al acuerdo: analiza los méritos legales y el valor potencial del acuerdo de una demanda pendiente, en lugar del crédito o los ingresos del solicitante.

Requisitos de suscripción

Los requisitos específicos para la suscripción varían según el sector, pero la mayoría de las instituciones financieras y las aseguradoras revisan tipos de documentación similares para evaluar el riesgo. Los criterios de suscripción comunes incluyen:

• Prueba de ingresos y empleo: nóminas, formularios W-2, declaraciones de impuestos o cartas de verificación de empleo.
• Informe crediticio y puntuación crediticia: se utiliza un historial crediticio completo para evaluar la fiabilidad de los pagos y las obligaciones existentes.
• Relación entre deuda e ingresos (DTI): evalúa si el solicitante tiene ingresos suficientes para hacer frente a una nueva deuda de forma responsable.
• Estados de activos: extractos bancarios, cuentas de jubilación o carteras de inversión que demuestren las reservas financieras.
• Historial de reclamaciones de seguros: en el caso de las pólizas de seguro, las reclamaciones anteriores ayudan a evaluar la exposición al riesgo.
• Informes de tasación: se utilizan en la suscripción de hipotecas para confirmar el valor de la propiedad.
• Historial médico: habitual en la suscripción de seguros de vida y de salud (sujeto a limitaciones legales en algunos estados).

Estos documentos conforman en conjunto el perfil de riesgo del solicitante y determinan si reúne los requisitos, en qué condiciones y a qué costo.

¿Qué documentación se revisa normalmente durante la suscripción?

El núcleo del proceso de suscripción es la evaluación de riesgos. El suscriptor revisa cuidadosamente la información financiera y personal del solicitante para determinar su capacidad para cumplir con los términos del acuerdo propuesto. Basándose en esta evaluación, el suscriptor puede aprobar, denegar o ajustar las condiciones de la oferta, como los tipos de interés o los límites de cobertura.

La documentación que se revisa depende del tipo de producto, pero a menudo incluye lo siguiente:

• Verificación de ingresos: nóminas, declaraciones de impuestos o estados de pérdidas y ganancias para los solicitantes autónomos.
• Historial laboral: cartas de verificación del empleador o formularios W-2 para confirmar la estabilidad y la continuidad del empleo.
• Informe crediticio: revisión completa del historial crediticio, incluyendo la calificación crediticia, el historial de pagos y las deudas pendientes.
• Estados de cuenta bancarios: Evidencia de activos líquidos, saldos de cuentas y patrones de gasto.
• Tasaciones de propiedades: evaluaciones independientes del valor de la propiedad para hipotecas o préstamos respaldados por bienes inmuebles.
• Historial de seguros: reclamaciones anteriores y registros de pólizas utilizados en la suscripción de seguros de automóvil, de vivienda o de vida.
• Historial médico: historial de salud, recetas y exámenes médicos (principalmente para la suscripción de seguros de vida y de salud, cuando lo permita la ley).

Esta documentación permite al asegurador crear un perfil completo del solicitante y emparejarlo con el producto financiero o de seguro adecuado.

El proceso de suscripción: paso a paso

Aunque cada institución puede seguir un procedimiento ligeramente diferente, el proceso de suscripción suele incluir las siguientes etapas:

1. Presentación de la solicitud

El solicitante presenta los documentos requeridos, que pueden incluir estados financieros, registros fiscales, identificación personal y cualquier documentación específica del producto.

2. Revisión inicial

Un suscriptor o un sistema automatizado comprueba que la solicitud esté completa. Si faltan documentos o hay inconsistencias, la revisión se detiene hasta que se aclare la situación.

3. Evaluación de riesgos

El asegurador evalúa el riesgo del solicitante utilizando criterios clave como la calificación crediticia, la estabilidad de los ingresos, el historial laboral y otra información complementaria.

4. Solicitud de información adicional

Si hay algo que no está claro o es insuficiente, el asegurador se pone en contacto con el solicitante o el agente de préstamos para obtener aclaraciones o documentación adicional.

5. Decisión y condiciones

Basándose en el análisis, el asegurador:

• Aprobar la solicitud
• Rechazar la solicitud
• Emitirá una aprobación condicional con requisitos específicos que deben cumplirse

6. Revisión final y aprobación

Una vez que se cumplen todas las condiciones, el asegurador emite la aprobación final y el préstamo, la póliza de seguro o el acuerdo financiero pasan a la fase de cierre o activación.

¿Cuánto tiempo lleva la suscripción?

El tiempo que se tarda en completar la suscripción puede variar en función del tipo de préstamo, el proceso del prestamista y la complejidad del perfil financiero del prestatario. En general, la suscripción tarda entre unos días y tres semanas. Este plazo incluye el tiempo necesario para la recopilación de documentos, la verificación y la comunicación entre el prestatario, el prestamista y el suscriptor.

Suscripción de préstamos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios estándar (incluidos los convencionales, los de la FHA y los de la VA) suelen tardar entre 7 y 14 días hábiles en tramitarse, siempre que el expediente del préstamo esté completo y no haya problemas importantes. Pueden producirse retrasos debido a problemas de tasación, documentación incompleta o un volumen elevado de préstamos.

Suscripción de préstamos para la compra de vivienda

En el caso de los préstamos para la compra de una vivienda nueva, la suscripción suele tardar entre 5 y 15 días hábiles, dependiendo de los procesos internos del prestamista, la solvencia del solicitante y la rapidez con la que se presenten los documentos necesarios.

Suscripción de préstamos con garantía hipotecaria o HELOC

Los préstamos con garantía hipotecaria y las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) suelen tramitarse más rápidamente que las hipotecas de primera instancia. La tramitación suele completarse en un plazo de 5 a 10 días hábiles, especialmente si el prestatario tiene un crédito sólido, un capital suficiente y presenta toda la documentación completa desde el principio.

¿Por qué tarda tanto la suscripción?

La suscripción puede parecer lenta porque requiere una verificación minuciosa de todos los aspectos del perfil financiero del solicitante. Incluso cuando el prestatario presenta toda la documentación correctamente, pueden producirse retrasos debido a la programación de la tasación, la verificación por parte de terceros y la carga de trabajo interna del prestamista. Si se requiere una suscripción manual, el proceso puede tardar más tiempo, ya que implica una revisión más personalizada y la discreción de un suscriptor humano.

Factores que pueden retrasar el proceso de suscripción

Mientras que algunas solicitudes de préstamo pasan rápidamente por la suscripción, otras se encuentran con obstáculos que ralentizan su aprobación. Incluso los solicitantes más sólidos pueden sufrir contratiempos si la documentación está incompleta o se retrasan los informes de terceros. Las razones más comunes por las que la suscripción tarda más tiempo son:

• Documentación faltante: La falta de recibos de sueldo, formularios fiscales o estados de cuenta bancarios puede retrasar la revisión. Los suscriptores detendrán el proceso hasta que se reciban y verifiquen todos los documentos necesarios.
• Baja puntuación crediticia: los solicitantes con puntuaciones crediticias límite o bajas pueden necesitar documentación o explicaciones adicionales, como cartas de crédito o pruebas de un historial crediticio no tradicional.
• Altos índices de deuda en relación con los ingresos (DTI): un DTI alto puede dar lugar a un examen más minucioso, especialmente si el prestatario se encuentra cerca del umbral máximo permitido por el prestamista. El asegurador puede solicitar más pruebas de ingresos o considerar factores compensatorios.
• Retrasos en la tasación: Una hipoteca o un préstamo con garantía hipotecaria no pueden formalizarse sin una tasación completa. Los problemas de programación, los retrasos en el acceso a la propiedad o las disputas sobre la valoración pueden alargar los plazos.
• Suscripción manual: Cuando un préstamo no puede aprobarse automáticamente debido a la falta de historial crediticio o a fuentes de ingresos inusuales, se pasa a la suscripción manual. Esta revisión lleva más tiempo, pero permite una mayor flexibilidad en la toma de decisiones.
• Volumen y carga de trabajo: Un volumenelevado de préstamos, especialmente durante las temporadas altas de compra o los auges de refinanciación, puede provocar atascos en las entidades crediticias, lo que añade varios días a la cola de suscripción.

Suscripción automatizada frente a manual

La suscripción se puede realizar de dos maneras principales: automatizada o manual. Cada método tiene sus ventajas y se utiliza en función de la complejidad de la solicitud y las directrices de la institución.

Suscripción automatizada

La suscripción automatizada utiliza un software especializado para evaluar instantáneamente las solicitudes de préstamos o seguros basándose en algoritmos preestablecidos. El sistema extrae datos como la puntuación crediticia, los ingresos y los niveles de deuda para generar una decisión rápida.

• Ventajas: Rápida, consistente y eficiente para solicitudes estándar.
• Inconvenientes: menos flexible y puede rechazar a solicitantes con situaciones financieras únicas que requieren un contexto humano.

Suscripción manual

La suscripción manual la realiza un suscriptor humano que revisa la solicitud en detalle. Este método permite una evaluación del riesgo más personalizada y matizada.

• Ventajas: mayor flexibilidad y capacidad para considerar antecedentes financieros no tradicionales o complejos.
• Desventajas: Requiere más tiempo y puede estar sujeta a sesgos humanos o retrasos.

La suscripción manual se utiliza a menudo cuando un solicitante carece de puntuación crediticia, tiene ingresos irregulares o necesita una excepción a los criterios estándar.

¿Qué es un préstamo sin puntuación mediante suscripción manual?

Un préstamo sin calificación se concede a un solicitante que tiene poco o ningún historial crediticio y, por lo tanto, no tiene una calificación FICO tradicional. Los sistemas de suscripción automatizada suelen requerir una calificación crediticia válida para tomar una decisión. Como resultado, estas solicitudes deben pasar por una suscripción manual, en la que un suscriptor humano revisa datos crediticios alternativos, como pagos de renta, facturas de servicios públicos e historial de cuentas bancarias, para evaluar la capacidad del prestatario para pagar el préstamo.

¿Cuándo se requiere la suscripción manual?

La suscripción manual es necesaria cuando:

• El solicitante no tiene puntuación crediticia debido a un historial crediticio limitado o inexistente.
• Existen inconsistencias en los ingresos, como salarios variables o cambios recientes en el empleo.
• El solicitante tiene un perfil financiero no tradicional, como ser autónomo o depender de fuentes de ingresos alternativas.
• El sistema de suscripción automatizada devuelve un resultado de «Referir» o «Precaución», lo que marca la solicitud para su revisión manual.

¿Qué es la preaprobación frente a la aprobación definitiva?

• La preaprobación es una revisión preliminar de sus finanzas por parte de un prestamista, a menudo mediante la suscripción automatizada. Indica que es probable que usted reúna los requisitos para obtener un préstamo según la información proporcionada, pero no es un compromiso definitivo.
• La aprobación definitiva se produce una vez completada la suscripción completa. Esto incluye la verificación de documentos, la revisión de la tasación y la evaluación de riesgos. Solo después de este proceso, el prestamista emite una autorización para cerrar, lo que indica que el préstamo está oficialmente aprobado.

¿Cuánto tiempo después de la suscripción se cierra la compra de una propiedad?

Una vez completada la suscripción y aprobado el préstamo, el cierre de la propiedad suele tardar entre 3 y 7 días hábiles. Durante este tiempo, la entidad crediticia prepara y envía la declaración de cierre, en la que se describen las condiciones y los costos finales del préstamo. La ley federal exige que los prestatarios reciban este documento al menos tres días hábiles antes del cierre.

Otros pasos adicionales antes del cierre pueden incluir:

• Verificar que se hayan resuelto todas las condiciones o documentos pendientes
• Finalizar los trámites del título de propiedad y el seguro de vivienda
• Programar la visita final y la cita para la firma

Aunque lo habitual es que se tarde entre 3 y 7 días, pueden producirse retrasos debido a la falta de documentación, problemas de tasación o respuestas lentas de terceros, como las compañías de títulos de propiedad.

¿Cuánto tiempo después de la suscripción se produce el cierre en una refinanciación?

Al refinanciar una hipoteca, el cierre suele tardar entre 3 y 10 días hábiles después de completar la suscripción, suponiendo que toda la documentación esté en regla. El proceso puede ser más rápido que la compra de una vivienda, ya que no hay ningún vendedor involucrado, pero la ley federal sigue exigiendo un periodo de espera de 3 días después de la emisión de la Divulgación de cierre.

Los pasos previos al cierre pueden incluir:

• Actualizaciones finales del título y comprobaciones de gravámenes
• Verificación del seguro de vivienda
• Asegurar que los montos de pago de la hipoteca existente sean precisos

¿Cuánto tiempo después de la suscripción se cierra un préstamo con garantía hipotecaria?

En el caso de un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), el cierre suele tardar entre 5 y 10 días hábiles después de la aprobación final de la suscripción. Dado que estos préstamos están subordinados a la hipoteca principal, suelen requerir menos documentación y menos servicios de terceros.

Los pasos finales incluyen:

• Revisar la declaración de cierre
• Verificar la cobertura del seguro de la propiedad
• Programar y completar la cita para la firma

¿La tasación se realiza antes de la suscripción de la hipoteca?

En la mayoría de los casos, la tasación se solicita después de presentar la solicitud inicial del préstamo, pero antes de la aprobación final de la suscripción. Aunque algunas entidades crediticias pueden comenzar la suscripción preliminar antes de que se complete la tasación, no se puede finalizar la suscripción completa sin un informe de tasación completo.

La tasación es un componente fundamental, ya que determina el valor justo de mercado de la propiedad. Los suscriptores se basan en la tasación para:

• Confirmar que el valor de la propiedad respalda el monto del préstamo solicitado
• Asegurar que la relación préstamo-valor (LTV) cumple con las directrices del programa o del prestamista
• Identificar cualquier condición o riesgo de la propiedad que pueda afectar a la elegibilidad del préstamo o a la calidad de la garantía

En resumen, aunque la tasación y la suscripción pueden realizarse en paralelo, una hipoteca no puede recibir la aprobación definitiva hasta que el suscriptor haya revisado y aceptado la tasación.

¿Qué es la suscripción de crédito?

La suscripción de crédito es la evaluación de la solvencia de un prestatario al solicitar un préstamo. Incluye la revisión de:

• Puntuación y reporte de crédito
• Relación entre deuda e ingresos (DTI)
• Estabilidad de ingresos y empleo
• Activos y reservas
• Garantías, cuando corresponda (por ejemplo, para préstamos garantizados)

El objetivo de la suscripción de créditos es evaluar el riesgo de que el prestatario incumpla el pago y determinar las condiciones del préstamo en consecuencia.

¿Son estrictos los requisitos de suscripción de los bancos?

Sí, los requisitos de suscripción bancaria suelen ser estrictos, especialmente cuando se trata de préstamos respaldados por empresas patrocinadas por el gobierno o sujetos a regulaciones federales. Los bancos deben evaluar cuidadosamente la solvencia del prestatario, la estabilidad de sus ingresos, sus niveles de deuda y el riesgo general para garantizar que el préstamo cumpla con las políticas internas y las directrices externas (por ejemplo, de Fannie Mae, Freddie Mac, la OCC o la FDIC).

¿Por qué se denegaría un préstamo?

Las denegaciones de suscripción se producen cuando una solicitud no entra dentro de la tolerancia al riesgo del prestamista o no cumple las directrices específicas del programa. Incluso si el prestatario ha sido preaprobado inicialmente, la suscripción final puede descubrir problemas que den lugar a la denegación. Entre las razones más comunes se incluyen:

1. Alto índice de deuda en relación con los ingresos (DTI)

Un DTI que excede los límites del programa es una de las causas más frecuentes de denegación de préstamos. Incluso si el prestatario tiene un buen crédito o activos, un DTI alto sugiere que puede tener dificultades para gestionar los nuevos pagos mensuales.

2. Baja puntuación crediticia

Las calificaciones crediticias que están por debajo del umbral mínimo del prestamista pueden provocar una denegación. Las calificaciones bajas pueden deberse a pagos atrasados, tarjetas de crédito al límite, cobros recientes o un historial crediticio corto.

3. Ingresos inestables o no verificables

Un historial laboral inconsistente, cambios frecuentes de trabajo o ingresos por cuenta propia no verificables pueden levantar sospechas. Los aseguradores exigen ingresos estables y documentables para evaluar la capacidad de pago.

Ejemplos: ingresos que no se reflejan en las declaraciones de impuestos, ingresos de la economía gig sin pruebas o comisiones sin un historial consistente.

4. Problemas con la tasación de la propiedad

Si la tasación es inferior al precio de compra, la relación préstamo-valor (LTV) puede superar el límite máximo del programa. La entidad crediticia puede denegar el préstamo a menos que el prestatario acepte pagar la diferencia de su bolsillo.

5. Errores o inconsistencias en la solicitud

Los errores en la solicitud de préstamo, como la omisión de deudas, ingresos incorrectos o documentación que no coincide, pueden retrasar el proceso o dar lugar a una denegación, especialmente si crean dudas sobre la credibilidad del solicitante.